Vad påverkar bostadspriset?

Bostadens läge, skick och storlek är exempel på faktorer som påverkar bostadspriset i hög grad. Det finns även ett flertal andra saker som har en betydlig inverkan på bostadspriserna. Vanligtvis gäller att en säljare vill sälja så dyrt som möjligt medan en köpare vill köpa så billigt som det går, och därtill vill mäklaren utföra ägarbytet prisvärt i relation till arbetsinsats och arvode. Detta beror på att arvodet i många fall beräknas procentuellt utifrån bostadens försäljningspris. Bostaden och individerna existerar således i en komplex verklighet med många påverkande faktorer. Detta innebär att ägarbytet sker under påverkan av mycket mer än varje individs egen vilja. Det finns händelser och förutsättningar – lokalt, nationellt och internationellt – som påverkar bostadens slutliga pris.

Bostadsmarknaden i sin helhet

På en aggregerad och långsiktig nivå har bostadspriserna ökat, även om det går att se att bostäder i Sverige under kortare perioder har minskat i värde. Under de senaste 12 månaderna redovisar Svensk Mäklarstatistik att priset per kvadratmeter har ökat med 6,5 procent på bostadsrätter och med 5,6 procent på villor. Detta gäller på nationell nivå i Sverige. Priserna på bostadsrätter baseras i beräkningen på pris per kvadratmeter medan det för villor baseras på en kvot mellan köpesumman och taxeringsvärdet. Anledningen till de ökade priserna är troligtvis ett flertal och de är dessutom komplexa till sin natur. Påverkan kommer vanligtvis från internationell, nationell och lokal nivå, men även de individuella faktorerna hos de inblandade parterna. Exempel på omständigheter som kan leda till kostnadsförändringar är konjunkturläget i landet och oroligheter mellan länder på en internationell nivå, men även etablering eller avetablering av en stor arbetsgivare på orten.

Internationell påverkan

Beroende på hur världsläget ser ut så känner hushållen en osäkerhet eller trygghet på världsmarknaden. Export och import av varor och tjänster utgjorde ungefär halva Sveriges BNP under år 2019, enligt Ekonomifakta. Det innebär att handel med andra länder är en viktig del av Sveriges ekonomi. Skulle någonting drastiskt hända hos en av Sveriges handelspartners skulle detta troligtvis ha en stor påverkan på landets ekonomi. Ett exempel på detta är finanskrisen 2008. År 2008 gick en stor amerikansk investmentbank i konkurs, vilket inte lämnade någon världsdel oberörd. Konkursen var startskottet på något som klassas som en av de värsta ekonomiska kriserna i mannaminne.

Sverige vidtog åtgärder ungefär ett år innan krisen bröt ut på grund av den osäkerhet som rådde redan då. Under krisen halverades Stockholmsbörsens värde, vilket kunde ses som en katastrof för många privatpersoner när värdet på tillgångarna minskade så drastiskt. Att ta i beaktan är att Sverige inte drabbades hårdast av finanskrisen, men landet blev ändå kraftigt påverkat. Detta är bara ett exempel på hur ett företag, beläget långt från Sveriges gränser kan påverka den svenska ekonomin.

Nationell påverkan

Under lågkonjunktur är hushållen pessimistiska, de kan känna en osäkerhet över den personliga framtida inkomstbilden och väljer därför ofta att avvakta med större köp som till exempel bostad. Vid en kraftig lågkonjunktur kan många till och med behöva sälja sina bostäder mot sin vilja för att rädda upp den personliga ekonomin. Sveriges Riksbank använder reporäntan som en form av styrmedel för den svenska ekonomin. Reporäntan har en direkt påverkan på bolåneräntorna. När låneräntorna är låga vågar hushållen rent generellt att ta högre lån, vilket resulterar i ökade bostadspriser. Om bolåneräntorna istället stiger kan det resultera i att hushållen blir återhållsamma i fråga om att belåna sig. Om bolåneräntorna dessutom stiger kraftigt, såsom de gjorde under finanskrisen i Sverige under början av 1990-talet, kan det ge katastrofala följder för många enskilda hushåll som tvingas sälja bostäder till låga priser för att rädda den egna ekonomin.

Under en högkonjunktur råder vanligen det motsatta – köparna ser det som sin marknad trots att priserna är höga. Hushållen är optimistiskt inställda och är inte rädda för att belåna sig. En risk med detta, om det går i för hög takt, är att det bildas en bostadsbubbla där många är högt belånade på sina bostäder. Detta skulle kunna resultera i att värdet på bostäderna en dag plötsligt sjunker avsevärt och när ägaren vill sälja bostaden är den högre belånad än vad som går att få ut vid en försäljning.

Lokal påverkan

En annan tydlig variation i bostadspriserna syns mellan olika städer och orter i Sverige. Norrlands inlandskommuner med hög utflyttning och låg inflyttning har ofta lägre bostadspriser än vad en ort med det motsatta har – hög inflyttning och låg utflyttning. Detta beror på att det inte finns en jämvikt mellan tillgång och efterfrågan. Om efterfrågan är högre än tillgången så stiger priserna på bostäder automatiskt medan priserna sjunker om tillgången är högre än efterfrågan.

En annan lokal aspekt är hushållens förväntningar. Om en stor potentiell arbetsgivare etablerar sig på orten ökar vanligen efterfrågan och priserna stiger. Vissa områden är mer eftertraktade på bostadsmarknaden än andra. En bostad i ett attraktivt område kan säljas till ett betydligt högre pris än en likvärdig bostad några kvarter längre bort. De stora skillnaderna i dessa fall kan till exempel bero på om det är ett strandnära läge eller vilken trygghet invånarna känner när de rör sig utomhus.

Köparens respektive säljarens bostadsmarknad

Den optimala marknaden för en köpare kan därmed sammanfattas vara i en lågkonjunktur när bolåneräntorna är höga, precis innan räntorna sjunker och konjunkturen vänder uppåt igen. I detta läge är det sällan köparna ser det som deras marknad, medan den rutinerade investeraren ser detta som bostäder till reapriser. Motsatsen gäller för säljaren. Det mest fördelaktiga för säljaren är att sälja bostaden när marknaden är på topp och få bostadsägare vill sälja.

Det är svårt, kanske till och med omöjligt, att veta när en marknad kommer vända uppåt eller nedåt. Därför rekommenderas det generellt att köpa och sälja vid samma tillfälle. Genom att agera köpare och säljare vid samma tidpunkt på bostadsmarknaden är differensen mellan faktiska vinsten eller förlusten minimerad mot vad den potentiella vinsten eller förlust hade kunnat vara vid ägarbyte av bostad vid det optimala tillfället.