Så var bolåneläget i Sverige under 2019

I och med att Riksbanken började flagga för en höjd reporänta under 2019 var det många som började se över sina bolån. Ämnet är högst aktuellt och på flera håll i nyhetsflödet avhandlas och sammanfattas bolåneläget i landet under året. Vi har bland annat tagit en närmare titt på en rapport från Svenska Bankföreningen som media flitigt refererat till. I rapporten konstaterats att bolåneräntorna sjunkit under de senaste åren och att bostadsbyggandet varit i paritet med rekordåren under början av 1990-talet. Under slutet av 2019 börjar dock frenesin inom byggbranschen mattas och bostadspriserna har stabiliserats på en något lägre nivå än under tidigare år. Under året har ränteläget varit lågt. Bankkunderna anses vara mer ”otrogna” storbankerna och det ligger i de stora aktörernas intresse att locka till sig kunder med bra räntor och gynnsamma villkor.

De hårdare kraven på bolån har sänkt efterfrågan på bostadsmarknaden

Bolån är den vanligaste typen av lån som de svenska hushållen väljer att ta. Dagens Industri (DI) rapporterade dock nyligen att allt färre hushåll väljer att finansiera konsumtion som bilköp med ökade bolån, detta skulle enligt artikeln bero på amorteringskravet. Även den statliga förvaltningsmyndigheten Konjunkturinstitutet konstaterar att det grundläggande amorteringskrav och det skärpta kravet som baseras på skuldkvoten har lett till lägre priser på bostadsmarknaden i stort, såväl när det gäller nyproduktion som på andrahandsmarknaden. Institutet ser även att hushållen under 2019 började bli mer pessimistiska angående den egna ekonomin. Man konstaterar även att hushållens konsumtion minskat och det har ett samband med att bostadspriserna stagnerat. Enligt den Svenska Bankföreningens årliga rapport vänts konsumtionen att gå tillbaka ytterligare om bostadspriserna fortsätter att falla under 2020. Man skriver även att det i Sverige funnits stora skillnader i utvecklingen av priserna på bostadsrätter och villor.

Under 2019 har dock dessa skillnader kommit att stabiliseras till en viss del. Sverige utmärker sig från andra länder i Europa genom att bostadspriserna fortsatte att stiga under de senaste åren trots finanskrisen. Vårt avlånga land utmärker sig även genom flera andra faktorer som historiskt sett minska prisfallsrisken, bland annat väl kontrollerade kreditgivningsprocesser och en god lagstiftning. De flesta svenskar ser dessutom en bostad främst som just en bostad och inte en investering. Att de flesta i landet ser hemmet som en plats att trivas i leder i sin tur till en mindre spekulativ bostadsmarknad än i flera andra europeiska länder.

Obligationer dominerar som upplåningsinstrument i Sverige

I Sverige är den vanligaste formen av lån från bankerna bolån där låntagarens egna bostad står som säkerhet. I den rapport från Bankföreningen som vi refererat till tidigare i den här artikeln konstateras att alla de stora bolåneinstitutens viktigaste upplåningsinstrument är säkerställda obligationer. En obligation är namnet på räntebärande löpande skuldbrev. Under 2004 konverterades bostadsobligationer till säkerställda obligationer. Fördelen med just säkerställda obligationer är att de ger låntagaren en större säkerhet än en vanlig obligation då de i de fall banken skulle gå omkull erbjuder en förmånsrätt i en så kallad säkerhetsmassa utöver fordran på den aktuella banken. Säkerhetsmassan ska enligt regelverket alltid hållas skild från bankens övriga tillgångar.

I dagsläget ägs ungefär 40 % av bankernas säkerställda obligationer av investerare i utlandet. Om vi fortsätter att se över rapporterna om storbankerna och deras ställning på bolånemarknaden kan vi även snabbt konstatera att 2019 var ett år då storbankerna tappade marknadsandelar. Under den andra halvan av 2019 rapporterades det flitigt i media om att de fyra storbankerna tappade andelar på bolånemarknaden. Ett av de företag som analyserat läget är Nordic Credit Rating (NCR), och de hävdar i en rapport att banker i det mindre storleksspannet som Danske Bank, SBAB och Skandiabanken har ökat sin verksamhet på marknaden för bolån. Anledningen tros bland annat vara de skandaler som omgärdat större aktörer som anklagelser om pengatvätt. Situationen anses gynna låntagaren då konkurrensen leder till sänkta räntor. Under de sista månaderna år 2019 utgjorde bolånen enligt statistik från SCB ungefär 82 % av den totala utlåningen från MFI till de svenska hushållen. I statistiken syns även att tillväxttakten för bolån minskade under den sista halvan av året.

Bankerna ville knyta till sig kunder genom bundna bolån

Under det sista kvartalet av året rapporterades det flitigt om en hårdare konkurrens för bankerna och hur de genom sänkta de bundna räntorna på bolån. Anledningarna till bankernas agerande anses bland annat vara att bankkunderna är mer rörliga och byter bank allt oftare idag. Det är en fördel för banken om kunden binder sitt bolån då bankens kostnader för att skaffa nya kunder minskar. Den senaste tiden har det även kommit flertalet rapporter som visar på att den svenska ekonomin kommer att fortsätta att avmattas. Konjunkturinstitutet bedömer att BNP-tillväxten under 2020 endast kommer uppgå till strax över en procent, och det är en tillväxt som anses vara svagare än de normala två procentenheter som vid vant oss vid. En orsak till den lägre tillväxten är ökade investeringar. När Konjunkturinstitutet sänkte prognosen för tillväxt för 2020 skrev man även att arbetslösheten väntas stiga till 7,1 procent under det nya året.

Hur bolåneläget kommer att se ut under 2020 kan vi naturligtvis endast sia om. De flesta ekonomer är överens om att ränteläget kommer vara gynnsamt under en längre tid. Bedömare tror att boräntorna, såväl de fasta som de rörliga, kommer att stanna på historiskt sett låga nivåer under flera år framöver. Skillnaderna mellan vissa bankers snitt- och listräntor kommer fortsätta att vara stor och som låntagare är det något man bör vara uppmärksam på.