Konjunkturens påverkan på bolånen

Konjunkturen rör sig i cykler och påverkar hela ekonomin. Olika instanser i samhället försöker jämna ut konjunkturcykeln för att på så sätt skapa en stabilare ekonomisk situation. Även om instansernas olika insatser hjälper till att jämna ut konjunkturen så finns det ingenting som kan hålla den helt stabil och förhindra all rörlighet. Som bolånekund kommer du att påverkas av den här ekonomiska rörligheten på flera sätt. Många företag och personer delar gärna med sig av sina egna tankar om framtidens konjunkturer och räntelägen – frågan är hur du som bolånekund eller blivande bolånekund bör agera utifrån dessa spekulationer. Ska man binda räntan eller inte, och när är det bäst läge för köp och försäljning av bostaden?

Så fungerar konjunkturcykeln

Konjunkturen rör sig naturligt uppåt och nedåt. En högkonjunktur kännetecknas av ekonomisk optimism bland företag och hushåll. Detta syns ofta genom en låg arbetslöshet och höga bostads- och aktiepriser. Motsatsen, en lågkonjunktur, kännetecknas av pessimism bland företag och hushåll. En lågkonjunktur leder vanligen till en hög arbetslöshet och låga bostads- och aktiepriser. Konjunkturen mäter faktisk BNP och jämför denna mot en beräknad potentiell BNP. Om den faktiska BNP är högre än den potentiella BNP klassas det som högkonjunktur, och vice versa. En konjunkturcykel, den periodiska förändringen i konjunkturen, har vanligen en längd på omkring tre till åtta år. För att kapa topparna och fylla dalarna, i syfte att nå en sund ekonomisk situation, brukar Sveriges Riksbank justera reporäntan. Reporäntan har en direkt påverkan på den ränta som finansinstituten erbjuder på sina lån eftersom den styr kostnader och intäkter för bankernas in- och utlåning. Vid en hög reporänta är utlåningsräntan hög för bankerna, vilket vanligen resulterar i höga bolåneräntor.

Höga räntor ger låga bostadspriser

Barometerindikatorn som redovisar Sveriges konjunktur visar hur konjunkturen har förändrats under åren. 100 är ett medeltal som visar att ekonomin är på en optimal nivå, medan tal över detta visar på en överhettad ekonomi. Det motsatta, alltså tal under 100, visar på en understimulerad ekonomisk situation. För att hitta ett tal som ligger under 95 i Sveriges historiska konjunktur måste vi gå tillbaka till början av 2013. För att ha någonting att jämföra med gick Sverige ner till en nivå på cirka 65 under finanskrisen år 2008/2009. Finanskrisen grundades i USA genom att hushållen inte klarade av att betala sina bostadslån, och därmed var tvungna att sälja sina hus med förlust.

Låga räntor ger låga kostnader för bolån. Låga kostnader på bolån gör att hushållen är beredda att betala mer vid ett bostadsköp, vilket därmed också höjer bostadspriserna. Höga räntor ger höga kostnader på lån. Höga lånekostnader kan istället skapa kris hos hushållen genom att det blir svårare att finansiera sina bolån och klara räntebetalningar och amorteringar. Hushållen kan tvingas sälja sina bostäder till underpris. I vissa fall blir köpesumman till och med lägre än lånesumman.

Binda bolåneränta eller inte?

Eftersom konjunkturcykeln rör sig uppåt och nedåt kan reporäntan, och därmed även bolåneräntan, förväntas stiga och sjunka sett under en längre tidsperiod. Det kan vara lockande att binda räntan ”innan den stiger” för att hålla nere bolånekostnaderna så mycket som möjligt. Det du som låntagare måste komma ihåg är att personen som uttalar sig om bolåneräntans framtida rörelse endast spekulerar. Det finns ingen som kan uttala sig om den med absolut säkerhet. Eftersom finansinstituten är vinstdrivande företag så är deras mål en ekonomisk vinst. För att nå ekonomisk vinst så beräknar de sin egen kostnad för ditt bolån och gör ett påslag för den risk det innebär att låna ut pengar. Det påverkar den ränta som du erbjuds.

En längre bindningstid innebär en betydligt större risk i fråga om egna kostnader. Bankerna kan endast spekulera i vad deras kostnader för utlåning kommer att vara under de kommande åren, men inte veta säkert. Historiskt sett har det alltid varit ekonomiskt lönsamt att låta lånen ligga obundna, speciellt om man analyserat dem under en längre tidsperiod. Detta gör att den allmänna rekommendation är att inte binda lånen. Istället kan du välja att lägga undan pengar, motsvarade till exempel den dubbla räntan, som får agera finansiering den dagen räntan eventuellt höjs.

Anledningar till att binda räntan

Även om den allmänna rekommendationen är att låta dina lån ligga obundna så finns det anledningar till att binda räntan för en del hushåll. En anledning kan vara att ett par ska få barn och under föräldraledigheten vill de vara säkra på att föräldrapenningen räcker till. En annan anledning kan vara studier, vilket vanligen leder till begränsade inkomster. Om du känner dig tryggare genom att binda ditt lån så kan det vara ett tillräckligt stort skäl till att ändå göra det, oavsett vad din anledning är.

Du bör dock fundera igenom hur lång tid som är lämpligt att binda ditt lån på. En aspekt att ta med är hur lång tid du måste binda lånet för att känna trygghet. Utgå från vilken anledning du har och vilken ränta din bank har att erbjuda. En annan aspekt som är minst lika viktig att ta med är hur länge du känner dig säker på att du kommer att bo kvar i bostaden. Om du löser lånet innan bindningstidens slut tvingas du betala en form av kompensation för förlorade ränteintäkter.

Husköp i hög- och lågkonjunktur

Med tanke på den övriga information som framkommit så kan det antas vara bäst att sälja bostad i högkonjunktur och köpa bostad i lågkonjunktur. Den som uttalar sig om hur konjunkturen kommer att röra sig framöver, likväl som personen som uttalar sig om räntan, kan inte garantera att uttalandet stämmer. Det innebär att det kan vara svårt att pricka både botten och toppen i konjunkturen.

För att minimera risken för att göra en dålig affär kan köp och försäljning göras samtidigt. På detta sätt minskas klyftan för vilken förlust du gör, samtidigt som klyftan minskar gällande vilken vinst en försäljning kan resultera i. För många är detta dessutom det enda ekonomiskt hållbara då det är kostsamt att betala underhåll för en bostad som inte nyttjas.